银行涉房贷款出台集中度管理制，昆明银行咋放贷？专家详解
“根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。”1月1日起，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》实施，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，以增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研根据《通知》总体测算了一下，认为整体流向房地产业的资金将减少20%左右。
房地产贷款占比分为五档
作为本轮房地产调控的重要一环，《通知》划定了房地产贷款的红线，让银行涉房贷款发放情况和趋势成为热议话题。记者采访得知，目前买房者相对更谨慎了，判断是否买房的核心转向了银行的信贷政策。周大研对记者表示，监管的目标很明确，就是遏制投机炒房，保护刚需，落实“三稳”任务，稳定预期，促进楼市健康可持续发展。
《通知》规定，中资法人银行业金融机构被分为五档。
第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行；
第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行；
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构；
第四档为县域农合机构；
第五档为村镇银行。
第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。
值得注意的是，该比例并不是一成不变。《通知》指出，在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，可在2.5个百分点的范围内增减。
调整过渡期2~4年不等
《通知》还设置了过渡期。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
业务调整过渡期结束后，因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。
两种情况暂不纳入占比计算
值得一提的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算。一种是住房租赁有关贷款，目的也是为了支持大力发展住房租赁市场；另一种是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR3.85%，5年期以上LPR为4.65%。同月，昆明已有多家银行上调房贷利率，其中五大行房贷利率均已突破5%。
记者从昆明多家主流银行调查了解到，各大银行都还在正常受理新的房贷业务和放款，但放款时间比之前有所延长，利率也有所提高。此前，农行、工行、建行等大部分银行的首套房贷利率都还在5%以下，而春节过后，多家银行的房贷利率出现了不同程度的上调，招商、建行、光大、华夏、中信、工行等大部分银行的首套利率已回升到5%以上。
工商银行工作人员告诉记者，今年以来贷款额度一直比较紧张，额度需要等，时间多久不一定，目前不能具体答复；交通银行个贷经理则表示：“目前房贷申请、放款都很正常，额度充裕，一般来说只要只要资料齐全、征信过关，放款时间约在半个月左右。”
此后，记者还咨询了兴业银行，工作人员告知记者：“最近利率应该都有上调，银行不同额度也会不同，但是只要申请通过，基本上都能顺利放款，最多也就是时间长点。”该工作人员还提到，如果购买的是二手房，放款时间确实会长很多。
面对贷款利率普遍上调的情况，不少人认为是受到了房地产贷款集中度管理制度的影响，对此，建设银行云南省分行相关负责人表示，建行的住房贷款利率根据人民银行及市场定价自律和协调机制的相关要求执行，结合市场和借款人资信情况适当加减点。“利率调整是各商业银行结合市场情况开展的经营行为，与本次央行、银保监会发布的《通知》无关联性。《通知》中，‘建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度’涉及的‘银行业金融机构’，是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构。我行作为建设银行在云南省的分支机构，会依照人民银行昆明中心支行和建设银行总行的相关要求做好《通知》精神的执行和落地，截至目前，对昆明并无明显政策差异与变化。同时，我行将继续落实国家‘房住不炒’、因城施策的政策要求，严格执行监管规定，继续加强房地产贷款管理，积极促进住房消费健康发展，支持居民合理购房需求。”
消费者是否买房的核心转向银行信贷政策
记者采访发现，昆明市民购房相对更谨慎了，判断是否买房的核心也逐渐转向了银行的信贷政策。
市民李晓告诉记者，过了个春节回来，昆明的房贷利率涨了，且一开年银行房贷就额度吃紧，银行对购房客户的资质审核也更严格了。市民陈先生也表示，今年1月初办理的房贷，2月底都没有放款，“快2个月，太慢了。”更有市民表示去年10月份买了房子，直到现在银行都没有放款，“也不知道是什么原因。”
昆明房贷收紧的另一信号，是银行对购房者的资质审核更严格了。央行红线房贷新政出台后，银行在个人住房贷款的发放上愈加小心，对贷款人的资质也会进行更严格的筛选，部分征信和资质稍微差点的购房者，可能就会被银行拒贷。记者在昆明房产信息网上看到，今年因银行拒绝贷款而退房的案例差不多有30多起。
总体流向地产行业的资金将减少20%左右
据不完全统计，2020年，银保监系统至少开具了496张涉及信贷问题的罚单，其中至少有130张罚单涉及房地产贷款。从被处罚的原因来看，大多为信用贷资金流入房地产市场，以及违规发放流动资金贷款用于房地产等。如果把之前的“三道红线”看做是对房企资金需求端的管理，那么此次发布的房地产贷款集中度管理制度则是在资金供给端的收紧。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，出台这个《通知》有一个很重要的背景，房地产与金融业密切关联，目前房地产行业在国民经济中的占比较大，老百姓财富也有70%左右集中在房地产上。买房人群中，90%左右都选择按揭贷款，因此，房地产是金融风险最大的“灰犀牛”，一旦房地产泡沫破灭，影响面大而深远。
根据《通知》，周大研总体测算了一下，认为整体流向房地产业的资金将减少20%左右，这其中既有开发商融资的减少，也有老百姓房贷资金的减少，由此可以实现对房价的适当调控，给地产行业降降温。
在周大研看来，无论是对房地产开发企业的财务指标设置监管红线，还是对商业银行的房地产金融业务设置监管红线，都是一种金融宏观调控手段，不能简单地理解为打压房地产市场，由于没有更多的资金进入，整个行业高歌猛进的态势将会得到一定程度的控制。
春城晚报-开屏新闻记者 阿芳 孙茳红
责任编辑 顾庆华
校对 袁熙
编审 赵梅圭
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